NOUVELLES HYPOTHÉCAIRES

Réflexions sur les taux


Quelques remarques sur les variations de taux hypothécaires de la semaine...

Une base trompeuse...

On peut être pardonné de se demander pourquoi la Banque du Canada a réduit d’un quart de point le taux d’un jour, mercredi, alors que sa mesure de l’inflation « de base » était au-dessus de l’objectif.

Comme il se trouve, l’inflation de base (qui a obstinément augmenté à 2,3 %) ne dit pas toute l’histoire. Le gouverneur Stephen Poloz croit que la « tendance sous-jacente » est en réalité beaucoup plus faible, soit de 1,50 % à 1,70 %. « La Banque du Canada tente de faire abstraction des facteurs transitoires dans la détermination de la tendance sous-jacente », explique l’économiste en chef de DLC, Mme Sherry Cooper. Le plus grand facteur transitoire pour le moment est la hausse de prix des importations (intrants) causée par la plongée de notre huard.

« Mais ce n’est pas de l’inflation, explique-t-elle. L’inflation n’est pas une augmentation ponctuelle des prix. C’est plutôt une spirale à la hausse. »

On ne doit pas s’attacher outre mesure au seuil d’inflation de 2 % de la BdC non plus, prévient Mme Cooper. Les seuils d’inflation ne sont pas censés s’appliquer aveuglément, surtout quand plane la menace d’une récession. »

Le ministère des Finances pourrait mettre à nouveau les freins

Après sept ans de resserrement des règles hypothécaires, les grands marchés ne sont toujours pas refroidis. Malgré tous les efforts du ministère des Finances, les niveaux d’endettement et les prix des maisons continuent d’augmenter plus vite que les revenus.

 

Avec la baisse de taux de cette semaine et les statistiques immobilières record, les choses sont devenues intéressantes. Quand les chefs d’entreprises immobilières entonnent en chœur avec la BdC le refrain de la vulnérabilité du marché de l’habitation, vous pouvez être assuré que les décideurs sont en état d’alerte.

La dernière chose que veulent les régulateurs est une calamité dans le marché de l’habitation. L’avant-dernière chose qu’ils veulent est de paraître passifs avant une telle calamité. C’est pourquoi les chances d’un prochain resserrement des règles hypothécaire viennent de faire un bond.

Le pari de la TD

La Banque TD était prête pour une baisse des taux. Elle a annoncé une réduction de 10 points de base de son taux préférentiel à peine 12 minutes après la déclaration de la BdC. Elle voulait apparemment définir la tendance et peut-être se soustraire à la réaction négative des consommateurs envers les banques qui retenaient une partie de la baisse d’un quart de point.

La TD aurait bien joué, si les quatre autres grandes banques avaient accordé la même baisse. Mais elles ne l’ont pas fait. RBC, grand Manitou des prêts hypothécaires canadiens, a décidé d’accorder 5 points de base supplémentaires à 2,70 %. « Ils voulaient juste plonger TD dans l’embarras », a déclaré l’une de nos sources des marchés financiers.

Pour éviter de perdre la face (et des contrats) pour une différence de 5 points, TD rapidement cédé et baissé son taux, elle aussi, à 2,70 %. Être le premier à annoncer les taux préférentiels implique beaucoup plus de risques de réputation qu’auparavant.

Les banques ont volé mes 10 points

Environ un débiteur hypothécaire sur quatre paie un taux variable. Ces emprunteurs choisissent les taux variables parce qu’ils s’attendent à profiter pleinement de toutes les baisses de taux de la BdC.

Mais les grandes banques n’ont pas été d’humeur généreuse ces derniers temps. Elles n’ont fait profiter les emprunteurs que de 60 % des avantages des deux dernières baisses de taux. Ce dernier « encaissement des marges » a accru de 220 pdb l’écart entre le taux préférentiel et le taux à un jour, soit 45 pdb de plus qu’en 2008.

Voici un graphique montrant comment l’écart s’est creusé entre les deux taux.

Mais pourquoi?

RBC a donné les raisons suivantes pour céder aux emprunteurs seulement 60 % de la baisse :

« Notre décision est conforme à l’ajustement de taux que nous avons effectué en janvier lors de la baisse de taux précédente de la Banque du Canada. Cette mesure est destinée à faire l’équilibre entre les intérêts de nos clients, qui sont toujours en tête de nos priorités, et le prix de revient de nos produits et services. »

Ceux qui critiquent les banques ne reconnaissent pas les faits suivants :

  • Chaque année, les actionnaires réclament une croissance constante des bénéfices et dividendes.
  • Les banques doivent se garder un minimum de marge entre le taux auquel elles prêtent et celui auquel elles empruntent.
  • La baisse de taux de la Banque du Canada rétrécit instantanément l’écart sur les taux variables, en partie parce que les banques financent à même les dépôts une grande partie de leurs prêts à taux variable. Elles ne peuvent pas vraiment baisser les taux sur les dépôts, car ils sont déjà presque nuls. Les banques estiment qu’elles n’ont guère d’autre choix (si elles veulent maintenir leurs marges) que de concéder seulement une fraction des baisses de taux.
  • Pour empirer les choses, les marges des titres hypothécaires à taux variable n’ont cessé d’augmenter cette année, ce qui revient à dire qu’il devient relativement plus coûteux de financer les prêts hypothécaires à taux variable en utilisant des titres adossés à des hypothèques.
  • Par-dessus le marché, les coûts de financement ont augmenté sur d’autres parties du portefeuille de prêts hypothécaires, en partie grâce à l’élargissement des écarts de swap.

 

Le plus intéressant, c’est que cette fois, les médias font à peine écho aux doléances des consommateurs, contrairement à la dernière, en janvier, où les banques ont empoché une partie de la baisse. Cette omission a de quoi plaire aux banques.

Prochaines baisses

Les marchés anticipent une autre baisse de taux de la BdC le 9 septembre 2015. D’ici là, la BdC aura les données voulues pour déterminer si le Canada est techniquement en récession, quel est le cours du pétrole, ainsi que deux autres rapports sur l’emploi et l’inflation.

Si la BdC abaisse son taux d’un autre quart de point, il y a de bonnes chances que les banques retiennent encore une partie de la baisse.

En ce qui concerne les taux fixes, les rendements des obligations de 5 ans sont nettement à la baisse et à 15 pdb à peine du creux record de 0,55 %. Si ces rendements atteignent un nouveau creux, les taux fixes suivront. Mais les mêmes préoccupations qui ont empêché les banques d’abaisser leur taux préférentiel de ¼ de point garderont la marge entre le rendement des obligations et les taux fixes à 165 pdb plutôt que les 135 pdb d’autrefois. En d’autres termes, nous ne verrons pas avant longtemps de réductions généreuses des taux fixes.

 




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